Efek Kekayaan dan Real Estat: Pro dan Kontra

Konsumerisme dewasa ini di Amerika Serikat dan Kanada berada pada puncaknya dalam terang pasar real estat yang melambung. Konsumerisme adalah efek samping dari kapitalisme – kapitalisme yang baik seperti yang mungkin disebut oleh Adam Smith. Konsumerisme adalah ceruk ekonomi tertentu di mana Anda menemukan konsumen kaya yang mengambil barang. Konsumerisme baik untuk ekonomi, karena mempromosikan perdagangan dan pertukaran uang. Ini juga buruk, karena memicu inflasi. Dan konsumerisme pada tahun 2005 jelas didorong oleh peningkatan nilai real estat.

Ketika orang merasa kaya, mereka menghabiskan – efek psikologis yang dikenal dalam Ekonomi sebagai "Efek Kekayaan". Tidak masalah apakah kekayaan mereka aktual atau hanya di atas kertas, apakah uang yang mereka belanjakan adalah milik mereka sendiri atau dipinjam atas ekuitas aset mereka. Kami melihat fenomena ini di tempat kerja selama pembukaan tahun 90-an, kecuali bahwa itu bahkan lebih kuat dengan perumahan. Selama tiga tahun terakhir, efek kekayaan di Kanada dari meningkatnya nilai rumah telah menyumbang sepertiga dari seluruh pertumbuhan belanja konsumen menurut Pusat Bersama untuk Studi Perumahan di Universitas McGill. Pembelanjaan konsumen, pada kenyataannya, telah bertanggung jawab untuk membuat Kanada keluar dari resesi selama dua tahun.

Ketika nilai rumah meningkat – terutama secara dramatis seperti dalam beberapa bulan terakhir – orang merasa lebih bebas untuk menghabiskan dari kekayaan yang mereka miliki, atau kekayaan yang mereka rasakan. Mereka mungkin memutuskan untuk membeli mobil yang lebih besar, untuk makan lebih sering, untuk menikmati barang elektronik atau barang-barang modis, yang semuanya dalam banyak kasus dibiayai oleh ekuitas mereka. Dan, anehnya, orang menghabiskan kekayaan hipotetis mereka lebih cepat ketika rumah mereka naik nilainya daripada ketika stok mereka, karena mereka percaya bahwa keuntungan perumahan lebih stabil.

Tetapi apakah keuntungan perumahan benar-benar lebih stabil? Ini adalah pertanyaan $ 56 miliar tentang ledakan pertama di abad ke-21. Apakah pesta real estat saat ini berpesta seperti yang mereka lakukan pada tahun 1999 – tepat sebelum gelembung pasar saham pecah? Untuk beberapa ekonom pasar perumahan – terutama di daerah pesisir panas seperti Lower Mainland dan Greater Victoria – adalah gelembung yang baru saja matang. Alasan utamanya, kata mereka, adalah bahwa tidak ada alasan untuk itu. Harga di daerah-daerah tertentu memiliki lebih dari dua kali lipat selama tiga tahun terakhir dan tidak ada dasar untuk memperhitungkannya. Bahkan Olimpiade Musim Dingin 2010 yang, menurut mereka, masih lima tahun lagi.

Sebaliknya banyak "ahli gelembung" percaya bahwa apa yang mendorong pasar adalah suku bunga rendah, psikologi kawanan, spekulasi dan hampir semua harapan kenaikan harga yang tak kunjung berakhir. Sementara itu para pemberi pinjaman promiscuous terus melemparkan uang ke pembeli. Bisnis pinjaman telah menjadi begitu terpotong-potong sehingga hampir setiap orang dapat masuk ke bank dan mendapatkan pinjaman dengan nol persen pada tiga atau empat kali pendapatan mereka.

Dewan Real Estat di seluruh negeri, bagaimanapun, benar-benar tidak setuju dengan para doomsayers. Sebagian besar memprediksi tahun rekor lain untuk real estat pada tahun 2005 dengan lonjakan harga rata-rata 9% secara nasional. Kebanyakan Dewan berpendapat bahwa ada perbedaan substansial antara real estat dan pasar saham. Real estate, klaim mereka, sebenarnya didasarkan pada perumahan yang ketat, terutama di tempat-tempat seperti Vancouver dan Toronto di mana itu mahal untuk membangun dan di mana lahan yang tersedia dalam pasokan pendek kronis. Tambahkan faktor populasi seperti imigrasi, pembeli asing (terutama pembeli Amerika yang mengambil properti murah karena dolar yang relatif lemah) dan permintaan baby boomer untuk rumah kedua dan voila ', di sana Anda memiliki pasar real estat suara Anda.

Faktanya adalah bahwa memang ada aspek-aspek yang menyulitkan pada boom real estat. Jika seseorang ingin membandingkan saham dengan real estat, jelas bahwa pada puncak pasar saham 1% dari investor menguasai 33,5% kekayaan saham. Namun dalam ledakan real estat saat ini, 1% pemegang ekuitas rumah di seluruh dunia hanya memiliki 13% dari seluruh kekayaan perumahan. Dengan kata lain, penurunan yang luas dalam nilai-nilai perumahan – jika itu terjadi – akan mempengaruhi bagian yang jauh lebih besar dari Kanada dibandingkan dengan pasar saham pada tahun 2000. Untuk membuat situasi ini lebih mudah berubah, pembeli rumah telah beralih ke beberapa strategi yang berisiko. untuk membeli barang-barang mereka, dengan keterlibatan Pemerintah Federal yang lebih atau kurang diam-diam. Tidak ada yang turun, pinjaman bunga saja dan "amortisasi negatif" (di mana Anda membayar begitu sedikit setiap bulannya sehingga jumlah pokok Anda bertambah besar meskipun, mudah-mudahan, nilai rumah Anda naik lebih cepat) hipotek sedang meningkat. Pinjaman semacam itu dapat membuahkan hasil jika Anda menjual dalam beberapa tahun dengan untung. Tetapi jika suku bunga meningkat, peminjam mungkin menjadi kewalahan dengan pembayaran yang terus meningkat.

Konsekuensi dari kiamat semacam itu akan dirasakan di seluruh ekonomi. Jika cukup banyak pemilik rumah yang dibanjiri utang mereka dan harus menjual – atau sedang disita – harga akan turun menciptakan "efek terbalik kekayaan" dan membuat seluruh perekonomian terhenti.

Dalam hal apa pun, apakah pasar real estat naik, merosot, atau mendatar, apakah itu terjadi dalam satu atau lima tahun, itu tidak akan membatalkan perubahan yang telah terjadi dalam hubungan antara pemilik rumah dan rumah. Ini terutama berlaku untuk gagasan bahwa rumah tidak lagi hanya sebuah rumah. Dengan memanfaatkan kekayaan mereka melalui pembiayaan kembali dan pinjaman ekuitas rumah, banyak pemilik rumah telah memastikan bahwa gagasan rumah sebagai celengan akan tetap bersama kami selama bertahun-tahun mendatang – efek kekayaan.

Luigi Frascati


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *